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決算が終わって早速納税。

今年も会計事務所から、

決算の報告書があがってきました。

 

低コストな体質なので

売上がそのまま利益に直結します。

 

もうちょっとガス抜きしないと・・・

なんだか納税が一番多い支出になっている。

 

もうひとつポータルサイトにでも掲載しようかな?

でも複数のポータル運営は面倒だし、

コンバート機能はどこも中途半端だし、

費用対効果でみるとイマイチ。

 

どうしようかな。

 

 

 

 

 

 

 

JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん

author:天満不動産, category:経営戦略と備忘録, 10:11
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大阪でインテリアコーディネーター募集。
中古マンション売買にて。

これまでは購入後に
クロス張替と水回り入替程度だったものが
最近は間取り変更まで普通に・・・
スケルトンからのリノベーションもブームだし・・・

これに対応すべく
インテリアコーディネーターさんを探しています。
もちろんより建築に近い
インテリアプランナーさんでも大歓迎です。

弊社、もともとは材木屋だったので
住器建材ルートは持っています。
大工さんも工務店さんもルートあります。

ただ、
ずっと下請けへの協力業者の立場でして
自前ではオシャレくありません。
トイレ・キッチンなどのパーツ毎なら
なんとかお客さんと相談しながら進められるのですが
トータルデザインとかになるとお手上げです。

例えるならクックパッドのように
材料をレシピ通りに右へ習えだった訳です。



そこでIC・IPさんを募集しています。
もちろん弊社の工務店や職人さんルートスルーしていただいても構いません。
電話一つで適材適所の業者さんや職人さんをまとめれる
一人親方のIC・IPさんなら頼もしいです。

仕事を取ってくる上流域と
レシピ通りに工事する下流域はあるので、
資格はもっているけれど
実務はサッパリなペーパーの方でも中流域できればOKです。
SOHOでも個人でもフリーランスでもどうぞ。



ちなみに仕事を取ってくる人間も
大阪市北区と大阪市中央区それぞれをテリトリーとして
孤軍奮闘する私と相方の二人ですのでお気軽に。

かっこよくいえば
群れを嫌い、権威を嫌い、束縛を嫌い、
宅建のライセンスと叩き上げのスキルだけが私たちの武器です。




JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
 
author:天満不動産, category:経営戦略と備忘録, 11:59
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大阪の地主でもある不動産屋がサ高住の土地活用を考える。その2。
この1週間すっごい勉強した。
サ高住のこと、介護業界のこと。
介護制度や医療制度、年金制度のこと。

結論として
当方の土地活用は少なくとも5年後の平成30年。
さらに7年後にはオリンピックがあるので先行き不透明。
高専賃などが5年で結果が見えたので、
サ高住も5年後にはなにかしらの結果が見える。
と予想。

その上で現時点での最終結論は
「住宅でなく施設」
具体的には
介護付有料老人ホーム・グループホーム・ケアハウス
のサブリース。

自分で運営なんてできないからサブリース。
サブリースで大やけどしてるから返済計画はかなりハイペースで。


こうなった経緯は
1.
国がやろうとしていることの裏をかく基本戦術。
サ高住の補助金がイニシャルでランニングでない
「あとは野となれ山となれ」なところが怪しい。
2.
介護報酬の加算点数の基準がどんどん減っているところから包括でないと厳しい。
3.
支援は度外視で軽介護もなるべく施設に来るな的な感がありあり。
4.
でも、誰もが支援から軽介護になって中−重介護になると予測。
5.
サ高住と住宅型有老はガチ勝負。
でも住所地特例の関係でサ高住しか地域密着のグループホームに入れない。
サ高住は地域包括ケアシステムへの組み入れが目的の模様。
6.
高齢者は自宅からはなかなか動かない。
支援や介護が必要になって初めて考える。
軽ければ高齢者住宅でなくとも
在宅や警備会社のやってる見守りサービスなどで対応可。
サ高住は孤独な高齢者向けか??
7.
ハコは大量増産できて、中に入る人もどんどん増えるけれど
実際に最前線で働く人が圧倒的に不足。
人員配置基準がないところも危なすぎる。
8.
依頼は運営者へ直接。実際に視察させてほしい。
何よりも現場を見たい。
スタッフさんの、利用者さんの現場の声を知りたい。
新築の内覧会なんてある意味無意味に等しいかも。
9.
地主の我欲も慎むべきで10%なんてありえない。
一桁後半でもいけるように建築コストは坪40万円台狙ってシビアに。
10.
下の一般的な収益構造をなんとかして、
なるべくスタッフさんに還元してほしい。
(1)地主儲け(利回り8%〜10%)
(2)建設会社儲け(粗利益40%〜15%)
(3)サブリースの不動産会社儲け(10%〜20%借り上げ経費)


「うちにおいでよ」と
胸張って人に紹介できるような施設を運営する
同じ方向の運営会社さん。
ご連絡お待ちしております。

当方スペックは下記です。
大阪市郊外、最寄5分、準工450坪弱、間口約30、道路約10










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author:天満不動産, category:経営戦略と備忘録, 10:27
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HPリニュ−アル案
1.大家出身につき地域の情報量満載
2.自社ビルにつきテナント料不要
3.手作りWEBサイトにつき広告宣伝費不要
4.家族経営につき人件費不要
5.独立経営につきロイヤリティ不要
     ↓
経費のかからないコンパクト経営は、
ノルマや成果主義とは無縁です。
強引な営業や執拗な追客は一切ございません。
ただ・・・北区と隣接区しかわかりません。


1.貸したい系
自社物件の募集・管理業務もしているので管理の質が違います。
入居者からオーナー口座への直接入金で管理会社によるネコババ心配無用。
修繕やリフォームも業者から直接請求で明朗会計ピンハネなし。
募集時の広告は費用対効果を見ながらの実費精算で安心。

2.借りたい系
〈事務所の場合〉
オトリで釣りません。
テナントビルも運営しているので相場知識と草の根の物件情報量。
研ぎ澄まされた“落としどころ”の感覚。
よくわからない付帯費用はのせません。
本当に借りるタイミングや良い物件が見つかるまで長期でOK。

〈部屋の場合〉
オトリで釣りません。
地域情報に精通し、オプションの少ないオーナー自主管理物件の情報量多数。
内覧は自転車・徒歩・現地にてどこでもなんどでも。
車&大通りでごまかしません、よくわからない付帯費用はのせません。
本当に借りるタイミングや良い物件が見つかるまで長期でOK。

3.売りたい系
囲い込みに繋がる高額査定でなく正直査定。
囲い込みに繋がる双方代理でなく片方代理。
よくわからない付帯費用はのせません。

4.買いたい系
オトリで釣りません。
本当に買うタイミングや良い物件が見つかるまで長期でOK。
よくわからない付帯費用はのせません。


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author:天満不動産, category:経営戦略と備忘録, 12:14
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コスプレ×不動産=コスプレ向けの不動産ではありません。
はからずも屋上を貸していて、
一番太いお客さんがレイヤーさんだったわけで。

それがずっと続いている勝因は利用者のSNSなどでのクチコミとリピーターと紹介。
お互い本名も職業も年齢も知らないままコスネームだけで無限に繋がる
狭くて深い不思議な世界。

不動産屋の立場からシェアハウスやシェアルームなんかの
「シェア」なんてアテになるか?と思っていたら
彼女らの世界ではごく当たり前の「シェア募集」。

この世界観はローン破綻での不動産売却に通用しそう。
破綻予備軍でもいいけれど、そういう話は人づてにしか広まらない。
けれども職場や身内や知り合いに一人ぐらいはいるのも確かな話。

一般社団法人の協会がいろいろできてるのも確かに気にはなる。
提携業者を募集したり、よくわからない資格を創設したり・・・
ただ登録すれば仕事が降って沸いてくるはずはないとみた。

細々でもいいから確かな仕事をしていると人が人を呼ぶと思う。
例えるなら弁護士を探すのに
第一候補が法テラスでなく知り合いの弁護士であるように。

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author:天満不動産, category:経営戦略と備忘録, 11:21
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