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大阪の地主でもある不動産屋がサ高住の土地活用を考える。その2。
この1週間すっごい勉強した。
サ高住のこと、介護業界のこと。
介護制度や医療制度、年金制度のこと。

結論として
当方の土地活用は少なくとも5年後の平成30年。
さらに7年後にはオリンピックがあるので先行き不透明。
高専賃などが5年で結果が見えたので、
サ高住も5年後にはなにかしらの結果が見える。
と予想。

その上で現時点での最終結論は
「住宅でなく施設」
具体的には
介護付有料老人ホーム・グループホーム・ケアハウス
のサブリース。

自分で運営なんてできないからサブリース。
サブリースで大やけどしてるから返済計画はかなりハイペースで。


こうなった経緯は
1.
国がやろうとしていることの裏をかく基本戦術。
サ高住の補助金がイニシャルでランニングでない
「あとは野となれ山となれ」なところが怪しい。
2.
介護報酬の加算点数の基準がどんどん減っているところから包括でないと厳しい。
3.
支援は度外視で軽介護もなるべく施設に来るな的な感がありあり。
4.
でも、誰もが支援から軽介護になって中−重介護になると予測。
5.
サ高住と住宅型有老はガチ勝負。
でも住所地特例の関係でサ高住しか地域密着のグループホームに入れない。
サ高住は地域包括ケアシステムへの組み入れが目的の模様。
6.
高齢者は自宅からはなかなか動かない。
支援や介護が必要になって初めて考える。
軽ければ高齢者住宅でなくとも
在宅や警備会社のやってる見守りサービスなどで対応可。
サ高住は孤独な高齢者向けか??
7.
ハコは大量増産できて、中に入る人もどんどん増えるけれど
実際に最前線で働く人が圧倒的に不足。
人員配置基準がないところも危なすぎる。
8.
依頼は運営者へ直接。実際に視察させてほしい。
何よりも現場を見たい。
スタッフさんの、利用者さんの現場の声を知りたい。
新築の内覧会なんてある意味無意味に等しいかも。
9.
地主の我欲も慎むべきで10%なんてありえない。
一桁後半でもいけるように建築コストは坪40万円台狙ってシビアに。
10.
下の一般的な収益構造をなんとかして、
なるべくスタッフさんに還元してほしい。
(1)地主儲け(利回り8%〜10%)
(2)建設会社儲け(粗利益40%〜15%)
(3)サブリースの不動産会社儲け(10%〜20%借り上げ経費)


「うちにおいでよ」と
胸張って人に紹介できるような施設を運営する
同じ方向の運営会社さん。
ご連絡お待ちしております。

当方スペックは下記です。
大阪市郊外、最寄5分、準工450坪弱、間口約30、道路約10










JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん


 
author:天満不動産, category:経営戦略と備忘録, 10:27
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