ビルの鉄部・外壁塗装工事が終了しました。少しだけ残工事がありますが屋上に影響ありません。廃れた感が払拭され、手すりや壁を触っても白くならなくなりました。
]]>屋上部分の工事終了しましたが、3月下旬まで非常階段部分を塗装工事中。屋上とエレベーターホールの資材置場はしばらく残る予定。
※また工事進捗しましたら更新します。
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天候不良で工期が延びています。
3月上旬までビル裏側と鉄部を塗装工事中、螺旋階段付近は資材置場で使えません。
屋上部分の足場を2/28に先行撤去する方向で進めています。
※屋上足場が撤去され次第画像を更新しますが、現時点で3/2-3/3の週末は予約受付中です。
]]>今年は関連会社との連携を強めて、リフォーム部門を強化していこうと思っています。
「綺麗にされた物件は結構な金額だな」という素朴な感想をお持ちのお客様が多いため、中古マンションや戸建てなど物件を購入されてご自身でリフォームを検討されている買主様へ少しでも有利なカードをご用意させていただくことで、他社との差別化を図って頭一つ抜け出ればと考えました。
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ただ大阪市内中心6区(北・中央・福島・西・天王寺・浪速)、中でも北区・中央区に限ってはまだまだ新規登録物件の平米単価も強気で推移しているため、一概に下げ相場到来とは言えません。
不動産業者の間でも2025年の万博までは下がる要素がないと考える人もいれば、これまでが過熱し続けていただけで異常なものは正常に向かうと考える人もいます。
個人的にはこれまでのような急激な上昇基調ではないものの下降に転ずるわけでもなく、高値のボックス圏内が続くと見ています。
当社では営業のノルマがないため、しつこさも強引さもございません。お手頃リノベマンションから高級タワーマンションまでご購入もご売却もFPでもある宅建士が親切サポート、北区ならどんな複雑な案件でもお気軽にご相談ください。
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当社はマルチな不動産会社として売買だけでなく賃貸も管理も対応します。
賃貸分野では特に不動産DXが進み、オンラインでの内覧申込や入居申込が増えてきました。
なんでもスマホひとつでできることは便利な一方で、本当にこのままで大丈夫かなと思う場面に出くわす場合もあります。
例えばオンライン入居申込では、加入する家賃保証会社を入居希望者の属性に合わせて管理会社が指定することがほとんどで、多くの場合は複数の家賃保証に関する重要事項説明書を読んで同意しなければなりませんが、これを限られた時間で一般の方が理解するのは不可能に近いでしょう。また優良属性ほどキックバックの多い保証会社へ振り分けられているようにも思えてしかたありません。
火災保険も基本的に火災保険会社・火災保険代理店・お客様以外は保険業法で絡んではいけないため、目の前で開封していただくという出たとこ勝負。そして目の前で手続きをサポートするものの、複数の商品やプランを提示されて比較してお客さんがオンラインで手続きを済ますのですが、賃貸の地震保険とか類焼火災補償とかなかなか一般の人には難しい内容だと思います。
そんなこんなで「スマホひとつで手続き完了」の謳い文句の裏に感じる、とてもとても重要な項目や同意事項を次々チェックするという不気味さは何なのでしょう。そもそも150近くある膨大な入力項目は見た途端に挫けそうになりました。
当社ではオンライン手続きであってもご希望があれば目の前で一つ一つサポートさせていただきます。もちろんできる限り先回りしてサポートできればそれに越したことがありません。賃貸でも売買でも「こんなはずじゃなかった」というリスクを、少しでも減らせるようにお手伝いせさていただきます。
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購入案件ではマンションを始めとする不動産価格の高騰に伴って借入比率が増加した結果、なかなかローン審査に通りにくい状況が継続しています。築古旧耐震のリノベマンションでも担保評価の関係から融資金額が伸びず、けっこうな頭金を用意しないといけないパターンが増えてきました。
一方で売却案件も一発目の売出価格で買付が入ることはなくなり、数度の価格調整で買付が入ってまとまるパターンが多いと感じています。それでもオンタイムで売却しないといけない事案以外は売りに出されることが少なく、全体的に売り惜しみ感が強く残った状況が続いています。
当社では営業のノルマがないため、しつこさも強引さもございません。お手頃リノベマンションから高級タワーマンションまでご購入もご売却もFPでもある宅建士が親切サポート、北区ならどんな複雑な案件でもお気軽にご相談ください。
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今回も1DKコミコミ10万円はする相場の中で、コミコミ9万円で探しています。見つけたと思えば、北向きだったり、1階店舗だったり、間取りが悪かったりとやっぱりそれなりの事情がありました。それでも3月末退去物件なら新規募集は4月以降になるためピーク時よりは安いかもと密かに淡い期待を抱いています。
お客さんのご希望条件を見直すのも一つの手であることは確かですが、不動産会社なのでまずはとことん動き回ってから相場観も含めてお客様と情報を共有し、お客様が納得した上で見直すなら見直すのもアリだとは思います。
自らは何も努力せずに「そんなのないですね、相場が違うからよく勉強してまた来てください」なんて、何様のつもりなのでしょうか。
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うめきた2期の話題でニュースは賑わうけれど、都市再生特別地区・土地区画整理事業・地区計画とかを頻繁に見ておかないと怖かったり、中之島6丁目に開校を予定している小中一貫校の予定通学区域とか、北区だけでも街はどんどん変わり続けるので常に情報をアップデートしておく必要があります。
それでもマニアックに計画から幾度も変更が重ねられて、道路や公園や建物や街が出来ていくのを見るのが大好きです。大袈裟かも知れませんが、街を構成する構造物こそ人類の英知の結晶だと思っています。
たまに長屋の解体などでも落書きが出てきますが先人がどんな想いで書いたのだろうと考えると、なんとなく目に見えないバトンを渡されているのかも知れません。
JUGEMテーマ:不動産屋さん
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皆さん口を揃えて「どこよりも一番高く買わせていただきますので、ぜひお客様をご紹介願います!」と言います。当社みたいなマニアックな会社はマニアックな案件しか来ないけど、それでもどんなボールでも食らいついてくれる業者さんをずっと探しています。
例えば私道で再建築不可・連棟長屋の切り離し、狭小不整形。前にCMでやってる大手さんが細いのとか歪んだのが得意としていると言うので充てたら、さすがに細すぎると断られました。ちょうどいい細さなんて当社にはわかりません。
結局は仲のいい買取業者さんとお互いに一歩前へ出ながら結果を残すパターンが多い気がします。
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専門事業者賠償保険の類で、宅地建物取引主任士が日本国内において宅地建物取引業法に基づき遂行する業務に起因して損害賠償責任が生じた場合、被害者に対して支払わなければならない損害賠償金(免責金額を差し引いた額)および争訟費用を支払限度額の範囲内でお支払いしてくれる心強い保険商品ではありますが、これまで幸いにもお世話になったことはございません。
業務では経験則や思い込みを排除し、いつも初心に返って念には念を入れて調査しています。それでも重要事項説明書は年々記載項目は増えますし、個人情報などの絡みで重要な事柄でも役所ではなかなか教えてもらえないこともあります。
専門家としてお客様には迷惑はかけれないので万一の為に、今年も宅地建物取引業総合賠償責任保険を更新継続します。
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それぞれにメリットとデメリットがございますが、基本的に資金に余裕がある方は「買い先行」、資金に余裕がない方は「売り先行」が良いでしょう。
「買い先行」では二重ローンの発生リスクがあり、「買い替え特約」や「買取保証」「つなぎ融資」というマニアックな選択肢もありますが実際のところかなり使いにくくなっています。
「売り先行」では引渡時期の調整が難しい場合は一時的に仮住まいを用意しなければ行けませんが、一般的には売り先行で進めるほうが安全です。
当社では「買い先行」「売り先行」どちらも対応可能です!お気軽にご相談ください。
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元々は大阪全域に対応していた時期もあったのですが、お客様から【北区にあってこそ天満さんでしょ、福島とかで「は?」とかなりませんか】と、アドバイスいただいたのが決め手になりました。最初はこの数キロ四方のエリアだけで不安もあったものの、相場のこと街のことなどマニアックにとことん極めることが大切なんだと痛感しています。
【9割がマンション】なのでマンション売買に特化した営業活動をしております。
また北区役所で待っていると「わがまち北区」というPR動画がモニターから延々ながれます。その中の北区の特色というコーナーから、【世帯数の9割がマンション住まい】とのことでマンション売買に特化しました。
「大阪市北区のマンション売却と購入は天満不動産」へお任せください。
]]>大手だから安心とか、地元だから強いとか、手数料が安いからお得とかより、もっと大切な事柄を真面目に考えてみました。
まずマンション売却や不動産売却に強い不動産会社の条件として、売買を取り扱っていることが大前提になります。それも申し訳程度でなく売買をメインに取り扱っていないと話になりません。つぎにマンションなどの種別を取り扱っているかも大切でしょう。土地や一棟収益ばかり扱っている不動産会社に実需のマンション売却を依頼しても意味がありません。
マンション売買をメインにしている不動産会社へ依頼することができても、せっかくの引き合いをブロックして囲い込まれていてはいつまでたってもチャンスは訪れません。きちんとレインズやポータルサイトに公開しているかは大切です。
最後に相場観が何より重要と考えます。安ければ早期売却が可能ですし、高ければ工夫が必要です。当社では水のように常に動く相場を毎日注視し、その上で売主様に売出価格や販売戦略をご提案させていただいております。
「大阪市北区で自宅売却に強い不動産会社」と呼ばれるように日々を通して切磋琢磨しながら、報告・連絡・相談を大切に売主様と二人三脚でゴールを目指します。
]]>大阪府より「宅地建物取引業免許更新のお知らせ」が届きました。
改めて真面目に真っ直ぐ、皆様に愛され信頼される不動産会社を目指していこうと思います。
不動産は大きな大きな買い物だから、惰性で仕事をするのではなく、いつも初心のままに徹底的に臆病なスタンスで調査しまくります。けっして憶測や思い込みで進めず全てに裏を取り、裏がとれなければ「調査したものの不明」と記載する勇気を持ちます。
当社ではマンション売却と中古マンション購入といった不動産売買を中心に、不動産取引経験豊富なスタッフと共に税理士や司法書士等の専門家と連携し、お客様に最適なプランをご提案いたします。
ご相談だけでも結構です。お気軽にお問い合わせください。
JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
]]>住宅ローンのボーナス払いが払えないときに放置したり無視するのはもちろん、カードローンなど無理な借入で返済しようとするのも得策ではありません。
まずは金融機関へ連絡して事情を丁寧に説明し、条件変更に応じてもらうのが一番の解決策になります。
具体的にはボーナス払いを毎月払いに変更してもらうことを第一に、毎月の支払額の負担増は返済期間の延長でご相談されることをおすすめします。
悪徳な任意売却業者はすぐに任意売却を提案してきますが、場当たり的でなく落ち着いて対応することで乗り切れるパターンが多いです。
「冬のボーナス時に払えばいいや」などと督促通知を無視し続けたりすると、一括返済を求められたり競売コースに進んでしまいますのでくれぐれもご注意ください。
JUGEMテーマ:不動産屋さん
]]>主に大阪市北区のマンションを売りたい方・買いたい方のお手伝いをしています。
マンション売却では任意売却・共有・相続など複雑な案件の取扱いが多く、
無料査定も適正価格で行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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仲介の場合の最終的な成約価格は市場が決定するため、高預かりの温床となる一括査定サイトに当社は参加しておりません。
じっくり高値を狙う場合は冒険価格で行くのもいいですし、早期売却を決めたい場合は相場より安値で売出しを開始するだけです。
買取の場合はどこまで金融機関が買取会社に融資を行うかと、買取会社がどこまでリスクを負えるかで決まるため、当社では結果の出せる買取業者と二人三脚で、お客様にご満足いただける買取金額を提示できるよう全力を尽くしてまいります。
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リノベーション済み中古マンションを購入される場合は無理なレイアウト変更などの影響なのか圧倒的に設備不良が多く、 中古マンションを購入後にリノベーション工事をされる場合は思っていたほど希望した通りの工事ができなかったり、意外と費用がかさんで予算オーバーに陥るパターンが増えているとのこと。
特に最近は旧耐震物件への風当たりが強く、UFJ銀行などは旧耐震というだけで融資すらしてもらえません。融資がおりる金融機関でも資産価値が低く見積もられて、借入限度額が低くなる傾向があります。
JUGEMテーマ:不動産屋さん
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高級感を前面に出した店構えであったり、高級車での内覧だったりエグゼクティブな雰囲気を醸し出すことを何より重要視している。
きっと借りる方も購入される方も、高級ラウンジでプロジェクターに映して資料を見せるようなのお客さんなのかと、勝手にバブル期を思い出してしまう。
当社の場合、タワーマンション系のお客さんは勤務医の方と中国の方のがメインターゲット。
内覧は現地集合の現地解散でいいし、実際に住まわれる実需よりも、資産運用や相続税対策と言った投資目的の面が強いから、回るか回らないか、コケても大丈夫かが最重要課題。中国の方は特に私達が提案する売却査定や賃料査定よりも、中国人コミュニティ内での経験則のほうを重要視される傾向が強い。
いろいろなお客さんがいろいろな物件を検討されるので当社はタワマン専門店にはなれないな。
JUGEMテーマ:日記・一般
時代の変化もあって最新情報はGoogleマイビジネス(Googleビジネスプロフィール)にて随時発信しています。
ここに記載している内容は古い場合もございますので公式サイトの「天しもビル屋上レンタル撮影スタジオ」などでご確認ください。
ザックリと説明しますと平日に限り、1時間と2時間のプランを「スペースマーケット」経由にて新設しました。
MV撮影でのドラム使用を解禁しました。ただし指定の消音機材を使用していただきます。
JUGEMテーマ:日記・一般
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相続が発生すると口座が凍結されるため銀行が前面に出てくるパターンが多いですが、実務的には司法書士と税理士の仕事であって、顔の広い不動産会社のほうが費用面でお得な場合が多いです。
当社では顧問税理士をはじめ、相続案件に強い司法書士とともに、一般仲介でも即金買取でも、お客様のマンション相続のお手伝いを全力でサポートさせていただきます。
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マンション売却に際し、住宅ローンの形態や住宅ローンの残債によっては少し複雑になる場合もありますが、一般仲介でも即金買取でもお客様を全力でサポートさせていただきます。
共有名義(共同名義)のマンション売却は結構よくある事案なのでご安心ください。実務的には委任状を作成してどちらかを代理人を選任していただきます。
]]>アフターコロナとかウィズコロナと油断していたら、オミクロンで急ブレーキがかかってきました。ご相談はできる限りお電話やメールで、訪問査定の際は必要最小時間を心がけています。
雰囲気的に日本一長くて賑やかな天神橋筋商店街がランチ時でもガラガラになってきて、すでに緊急事態宣言でも出ているかのようになってきました。
「いろいろ相談に乗ってもらえる大阪市北区でおすすめの不動産屋さんって知り合いに教えてもらいました」〜って。
すごく嬉しくて何としてでもお応えしたいって頑張っちゃいそうになりそうなものの、あまりの条件の厳しさにさすがにないものはないです。
極秘ルートとか特別な交渉力とかはもともと伝説的な話であって、RC造でセパレートで室内洗濯機で冷蔵庫置場もきちんと確保されてコミコミ5万円台なんて・・・
可能性としてあるとすれば間違いなく事故物件です。
いつも言うんですけど、大阪市内でも指折りの北区人気エリアでその価格なら、郊外物件なら3万円台になってると思います。
北区の不動産なら、「大阪市北区が専門の天満不動産」
JUGEMテーマ:日記・一般
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それでもかれこれ20年近くやっているとこっちも対策のコツを得てきた。ムクドリはスズメの仲間で臆病な鳥なわけで、もっと安全安心な場所があることを教え込むように、少しの根気で一冬安泰にスタジオ運営ができている。
1.いつ頃ムクドリが来るのかを知る。明け方か、夕暮れかねぐらにしているのか、掃除してからフンが落とされるタイミングを絞り込んで飛来時間を特定する。うちの場合は夕方16時から18時の、ねぐらに戻る手前の足掛けとして使われていた。
2.とにかく嫌がらせをして追い払う。手を叩くだけでもいいし、風船を割るのもいい、水鉄砲もいい。
3.とにかく怖がらせる。100均の「鳥よけイーグル」でも「ぶらぶら猫おどし」でも「びっくりスネーク」でもいい。鳥よけグッズはアイテムを週イチで変更したり、蛇はいかにも本物のようにチラ見せして、数日ごとに場所を変えればなおさらいい。なんせムクドリが落ち着かない環境をキープすることが大切。
ソーラーの鳥よけアイテムもあるけれどおそらく超音波はダメ。鳥類は視覚のために聴覚を退化させてるというし、仲間同士の警戒音もとてもわかりやすい。あるとすればカラスやハヤブサなどの天敵の鳴き声くらいはよく覚えているだろう、それらの音声をランダムで出すタイプがいいと思う。
それより基本的に根比べでやったほうがいい、畑の害獣にくらべればベランダや屋上なんて再々追い払えるのだから。
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手間をかけようがかけまいが同じ仲介手数料なため、ほとんど多くの不動産会社ではキレイな案件を好みます。
購入案件なら年齢と年収と勤続年数と他借入の有無、売却案件なら各種滞納や複数借入や共有持分やらである程度判断します。
当社では他社さんからこぼれ落ちた案件を丁寧に精査し前にすすめる努力をしているものの、さすがに無理だろうという案件があるのも事実。それでも100%ダメなわけでもなく、当社のスキルが足りないだけかもわかりませんし、決して最後まで諦めないでください。
マンションの売却案件ではさすがに競売開始決定通知の後では無理な話であって、税金・国保滞納による仮差押・差押でもケースバイケースの五分五分になってしまうのが現実です。
住宅ローン滞納によるマンション売却のご相談は早め早めにお越しください。
JUGEMテーマ:日記・一般
]]>jugemブログに屋上撮影スタジオのネタを書くのは本当に久しぶりです。
先日【踊ってみた】ラブライブ!未来ハーモニー / 虹ヶ咲学園スクールアイドル同好会のダンス撮影があり、夜景をバックに踊る幻想的な世界でした。
踊ってみた動画を含むダンス系の撮影は休日のみの対応となります。
スタジオ詳細は→「天しも屋上レンタル撮影スタジオ」
JUGEMテーマ:日記・一般
]]>何やら最近テレビで盛んにやっているそうで、マンション任意売却のご相談案件が増えてきました。
結論から申しますと
1.早ければ早いほどいい。
2.今は相場が良いので思ったより良いかもしれない。
3.あちこち借りての自転車操業は絶対にダメ。
4.マイホームにしがみつかないで。
5.ご相談先と依頼先選びが一番大切。
当社でも金融機関対応を常にチェックしており、元金据置期間が切れてもコロナ減免はハードルが高いこと、また固定資産税や国保滞納によるコロナ軽減措置の影響か、コロナ前からの方への対応が厳しくなっている事実も確認しています。
任意売却は特殊と言えば特殊ですが、フラット35を扱う住宅支援機構がマニュアルを公開してからは随分とスタンダードになりました。業者間物件データベースのレインズにも「債権者の抹消同意が必要」との文言を目にする機会も増えています。
ただ「同じ仲介手数料なら手間暇のかかる案件を避ける」不動産業者は多々いますし、任意売却支援やセンターなど任意売却専門をPRしつつ、実際はパートナー登録制などで不動産業者に送客しているだけのところもあります。
当社でも全ての案件をクリアできる保証はございませんが、まずはお話だけでもお気軽にどうぞ。
JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
]]>天満不動産では大阪市北区を専門として営業しています。
マンションの数が圧倒的に多いため、マンション売買を中心にレインズという業界のデータベースを北区エリアに絞って毎朝眺めるのを生き甲斐にしています。
毎日見ていると「新しく強気に出してきたなぁ」「また値下げか苦戦しているな」「再登録ばっかりするなよ」とかいろいろ思うところがあって、物件情報の先にあるヒトの想いに想像を巡らせては相場観を研ぎ澄ましています。
強気強気の相場が春先からアレッと思っていたら、盆明けからアリャリャと思うほどに値下げが増えてきました。同業者もよく似たことを言うのでおそらくそうなのでしょう。買取業者の営業も「怖くて高買はできない」「逆ザヤでもいいから処分しないと」とか口にするほど。
もしかしたら「大阪市北区のマンション売却」は最後のチャンスかも。
弊社では他の地場業者と同じように一括査定サイトには参加していません。体裁の良い小綺麗な査定書を作ることよりも、昨日今日のリアルなデータをお客様に指し示して説明するほうが有意義だと考えています。
JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
]]>ありがたいことに大阪市北区でマンション購入をご検討されているお客さんのご来店が増えている。ただただ相場が高騰しすぎてご紹介できる物件がないのが痛い。
巷では今夏のボーナスも減少になるだろうと言われ、実体経済が伴わずに不動産相場だけが上がりっぱなしなのはさすがにどこかで調整が入ると思っているものの、とにかく今は厳しい。
今週は毎日のようにレインズデータを指し示しながら、在庫数と新規登録物件数と成約物件数に平米単価を説明しては私の考えをお伝えするパターンが続いている。
聞けば他社さんは「今、買わないとこれからアフターコロナで海外からの投資熱も戻ってきて、2025年大阪万博に向けて再度爆上げする。」などと煽ってるという。
私に言わせれば「4月に東京23区で発売された新築マンションの平均価格は、1億180万円。ワンルームから4LDKまで、すべての間取りの平均が1億超え」のほうが異常だと思っています。
JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
]]>こちらのブログに屋上スタジオの記事を書くのが久々すぎて手が震えます。
最適な画像サイズも忘れてしまいました。
最近は「Googleマイビジネス」の方でずっと書いているのでそちらを見てください。
先日、大阪芸大生による課題制作の映画撮影が屋上でありました。
公式サイトにはないものの学生の課題による映画撮影は破格値で対応させていただきますのでお気軽にご相談ください。
条件として将来的にも世界のレッドカーペットでの授賞式の際は必ずご招待をお願いします。ベルリンでもベネチアでもカンヌでも必ず出席させていただきます。
JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
]]>大阪市北区専門にやっている地域密着の地元業者として、日頃から中古マンション購入とマンション売却の仲介を主な業務としています。
コロナの影響からかマンション売却のご相談案件が増えてきました。皆さんご存知の通り不動産相場が上がっていて、校区によっては購入時より高くご売却できる事案も出てきました。
ただしこれは購入需要に比べて売り物が圧倒的に少ないために“取り合い”が起こっている感じがする一方で、せき止めた水はいずれどこかのタイミングで溢れ出すでしょうがそれがいつなのかわかりません。
売りより買いが多ければ高騰し、買いより売り多ければ急落し、売り買い活況になればジリ高になり、相場は正直です。
大阪市北区でマンション売却や買取をご検討の際はお気軽にお声がけください。じっくりと時間をかけてお客様と向き合い、勝てる戦略を練りたいため一括査定サイトには参加しておりません。
JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
]]>犬でも猫でもペットを飼育できて当たり前の世の中にあって、「ペット不可なんて賃貸の話でしょ!?」と思われる購入希望者さんが結構おられますが、地方都市でもなく屈指の繁華街でもある大阪市北区でもペット不可の分譲マンションは当たり前に存在します。
イメージ的には築浅になればなるほど問題なく、ペット用の設備や建材も進化しているイメージ。築20年くらいまでならほぼ問題ない感じはするものの、中には反対に動物アレルギーの方もおられるため実務でも逐一確認しています。
割安感が人気のリノベ物件ではまずペット不可と考えてください。間違ってもエレベーターで老婆が犬を抱いていた=ペット可物件ではありません。
購入後に管理規約違反で黙って飼育するか否かはお客さん次第ですが、ろくに調査せずに後になって「黙って飼育すればいいですよ」なんていう仲介業者はその程度のレベルであって、他のあらゆる事柄もろくに調査していないでしょう。
ペット飼育の可否を調査するとは単に「ペットいける?」などとライトな感じで管理人にヒアリングするのではありません。ペット飼育に関する管理規約に目を通して「種類別の可否」「頭数」「体重は抱ける大きさか数値指定か」「大きさは鼻先から尻尾か、肩から尻尾の付け根か」など本当に細かいです。
例えば隣のチワワが逃げ出して我が家の玄関に来ることなど普通に起こり得る事柄ですが、それが土佐犬やドーベルマンやピットブルならたまりませんよね。隣人が「可愛い猫ちゃん一匹」と言っていたのにサーバルキャットやオセロットなら話が違ってきますよね。
実際に俳優の反町隆史と女優の松嶋菜々子夫妻の愛犬・ドーベルマンが同じマンションの住人にかみついた事件では、住人が転居したため賃料収入を失ったとして、都内のマンション管理会社が損害賠償を求めた控訴審がありました。控訴審判決で東京高裁は、賠償命令額を一審判決の385万円から大幅に増やし、1725万円の支払命令になったそうで、本当にたかがペットされどペットなんです。
JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
]]>確かに北区専門で北区はめっぽう強い当社ですが、さすがに今のコロナの状況では手も足も出ません。
無謀に動きまくって感染しちゃうと身も蓋もなく、今はじっと亀のように手足を引っ込めて省エネモードで耐え忍ぶ時期、それにしてもこの状況では多くのスタッフを抱えているところはどうしてるんだろうと余計な心配までしてしまいます。
おそらく緊急事態宣言が解除されるまではGoogle広告・Yahoo!広告・LINE広告も全停止して次に備えようと思います。
JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
]]>各広告が順調に走っている最中ですが大阪が大変なことになる一方なので、
しばらくは広告配信を停止しようと決めました。
さすがにこの状況では訪問査定も内覧もご来店も銀行でのローン申込や決済も厳しいでしょう。
LINE広告だけは10万円クーポンの有効期限があるためダラダラ出し続けるべきか、
今は一旦止めて後半に鬼配信するか思案中です。
JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
]]>たまたまなのか気のせいかもしれない。
リターゲティングの罠にかかっただけかもしれない。
LINE広告もYahoo!広告も“今だけ”って、
キャンペーンもサポートもやってるというので試してみようと決めました。
LINE広告は100%ディスプレイ広告なので期待してません。
不動産会社にブランディングなんて気が遠くなりそうな時間が必要で「大阪市北区にめっぽう強い不動産屋あったな」「そういや北区ならとことんお任せ」とか書いてあったななんて、不動産屋なんてめったに世話になることなんてないし、売買に至っては一生に数度あるかないかのために「思い出してもらおう」なんて期待するほうがどうかしてると思ってます。
Yahoo!広告はどうなんだろう?
このスマホが90%を超える時代には入り口としてはGoogle広告だろうけど、じっくりとPCで見る時や年齢層の高さがやっぱり気になってはいます。
あと最近は「オーディエンスが使えないかも」って考えてます。
データ分析により不動産に強い興味や関心のある人?・・・・そりゃ同業だな。特定のオーディエンス有効にしてから水曜日の表示率やクリック率が上がってるからほぼそうだろう。
JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
]]>1.全国700金融機関からベストなプランをお客様ごとにご提示
2.不動産会社様のローン負担業務の軽減
3.住宅ローン専門会社のノウハウでローン承認率UP
この3点でのフレコミでしたが、1ヶ月熟慮した結果見送ることにしました。
理由はいろいろあります。たぶん当社がFPによるコンサル型の不動産会社として、マニアックなまでに住宅ローンや団体信用生命の鬼になっていたことが一番かと。
全国700社というからトマト銀行とかみちのく銀行とか扱えるのかと思っていたら結局はそうでなくて、イオンが5%安くなるとこはどこ?他の借入があっても500万までなら住宅ローンに組み入れれるとこはどこ?とか。
団信はカーディフとかクレディ・アグリコルとか引受会社で見てるくらいだから全部知ってますよ。
これからは4/5にできるPayPay銀行に注目してます!!
3月末に4月の適用金利発表、4/1は適用金利の見直し時期ですし、4/1をジャパンネット銀行として迎えようとするあたりは少し姑息な気もしないではないですね。
それでもPayPayがキャッシュレスのマウントを取って、クレカと住宅ローンに絡めて、そのうちキャリア決済とかおうち電気にも絡めて、PayPay銀行使ってじぶん銀行に真っ向勝負をかけるつもりなんだろうと思っています。
JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
]]>「本当にぼんやりとなんですけど・・・」
「探し始めたばかりで何もわからなくて・・・」
「何からどうすればいいのかサッパリで・・・」
いいんです!
マンション購入なんて個人投資家さんや業者以外はたいてい初めてか2回めです。
だから何もわからなくて当然なんです。
FPとしてとりあえず今できることから少しずつお話させていただきますのでご安心ください。
・年齢と年収と家族構成などなどから借入可能額と無理のない返済可能額
・個人信用情報に傷がないか、印象よりをよくする方法
・金利やローン商品や団体信用生命保険
当社の場合は通常で半年から1年かけて探される方が多いです。
JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
]]>不動産売却に携わっていればスタートの査定からゴールの引渡しまであります。
当社の営業エリアである大阪市北区、それもほぼマンションであっても「査定しました」「販売開始しました」「価格改定しました」「成約しました」「引渡ししました」ってわざわざ記事にするべきか悩み所。
不動産屋ブログでは余程ネタがないのかスタッフのランチなどをアップしているお店もありますが、ああいうのお客さんはどう思い何を感じるんだろうと考えた結果、当社では一切上げていません。
同じようにお客さん目線で考えたら「販売開始」と「成約」だけでいいのではと思っています。「査定しました」ってのを載せるなら査定してどうだったのかも書かないとズルい気がするし、そもそも一連の流れを載せること自体に少し抵抗があります。
JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
]]>ビッグデータをもとにAIで自動運用してくれるはずのスマートアシストキャンペーン。
1週間の学習期間が終わって「マンション売却」では大苦戦、「マンション購入」では真正面からしか攻めないという生真面目くんだと言うことがわかった。
まず1ヶ月試してみようという気はとっくになくなり、2週間を目処に普通の検索キャンペーンに切り替えようかな。
きっとスマートアシストキャンペーンは競合がいないジャンルなら本当に素晴らしいシステムで、お店の周辺からの集客はそこそこやってくれると思う。
当社の場合は“天満”という地名が社名になっていることもあって“天満”絡みのマンション売買で攻めていた。きっとそのほうが広告ランクとか広告品質とかもいいから低予算でも勝ち目があったのか、この“天満”系の鬼になるという部分は踏襲させてもらおう。
他に広告見出しの出し方とかフレーズとか全く無駄ではなかった部分も多いのでAIには感謝している。
JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
]]>大阪市北区専門にやっている地域密着の地元業者として、日頃から中古マンション購入とマンション売却の仲介を主な業務としています。
マンション売却の仲介をしているとスケージュール的だったり諸事情でマンション買取の話に変わるパターンも多く、必然的にマンション買取の分野でも結果を残せてナンボと思っています。
当社の場合は直接に自社で買取はしておりません。仲介手数料無料で結果を残せる専門業者さんへご紹介させていただくのですがせいぜい数社、それも案件ごとに得手不得手があるので実際は1社の場合がほとんどです。
買取の場合は不動産屋さんがどこまでのリスクを背負えるかにかかっているため、案件ごとにプラスマイナスはあってもトータルでプラスになればいいような、最後の一歩を踏み込める業者さんとお付き合いを大切に、仮に他社へ持ち込まれてもひっくり返されないような金額で最終提示させていただきます。
なお当社の買取業者さん自体は北区専門でやっている訳ではないため、大正区でも鶴見区でも戸建てでも空き家でもお気軽にお声がけいただければ幸いです。
JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
]]>今月から始めたGoogle広告のスマートアシストキャンペーン。Googleのビッグデータに物言わせてAI任せにするタイプの広告です。
5日ほど立って「マンション購入」のほうはコツを掴んだのかいい感じになってきました。
問題は「マンション売却」のほうです。売却系は関連ワードも限られているため単価も高く激戦区。一括査定サイトと大手がムキになって取組む主戦場であるため、予算的にも分け入る隙きがありません。
そこでAIも正面突破は無理と判断したのかなかなかマニアックなキーワードで絡めようと方向転換したようです。主婦層にターゲットを絞った時間帯での配信など競合の鬼リスティングのデータを活かした戦略がどうなるのか楽しみです。
AI任せなのもあまりに酷なのでマンション売却に関してはSEO強化していくことに決めました。特定のキーワードで数ヶ月前まではオーガニック検索で某社とトップ2だったのに、コアアップデートがあってから一括査定サイトがずらりと並ぶようになってしまいました。
Googleさん!あなたの唱えるユーザーファーストを徹底してよ。来店のお客さんは口を揃えて「一括査定サイトばかりでうんざり」「競い合うより寄り添ってくれる不動産屋さんを探した」って言ってるよ。
JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
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「おめでとうございます。いよいよ、実際の成果に結びつく広告掲載が始まりました。」
「貴社のようなビジネスを検索しているユーザーに広告を表示し、ビジネス目標の達成に向けて成果を上げることができます。成果が表れるまでには時間がかかりますが、Google のスマート テクノロジーがお客様の実績を継続的に学習し、ご指定の予算内で最大限の成果が出るようにキャンペーンを細かく調整します」
おぉ〜、めっちゃ心強いね。スマートテクノロジーってやつのお手並み拝見とさせてもらおう。
数日見た感じでは4語・5語の超ロングテールキーワードでアタリを探りながら、有効無効キーワードを選択させて方向性を定めさせつつ、表示される広告は【創業47年】【北区エリア専門】など他社に真似できないキャッチで攻めてるな。
AIを信じてないわけでもないけど、普通のリスティング広告も自動化や最適化が進んだとのことで準備しておこう。
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当社では賃貸・売買ともにIT重説に対応し、出来る限り人と人との接触機会を避けた取り組みを実施していますので、お気軽にご相談ください。
コロナに負けず、せっかくの来春からの大阪での新生活が明るく楽しいものであるように全力で後押しさせていただきます。
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やっぱり気楽です。
メインのほうはお知らせとか仕事のSEOを意識した記事作りをしないといけないので大変。
それでも大阪市北区で中古マンションを購入したり、
今住んでいるマンションを売約したりなどのマンション売買が得意です。
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久々のロリポブログです。
こっちのほうが気軽で気楽です。
でもSEOとかのこと気にしたら、
メインのほうで記事をコツコツ書かないといけないから大変。
win7のサポートが切れるからと
慌てて買った会社のPCが大後悔・・・
SSD128GB+HDD1Tのハイブリッドなんて不要だった・・・
基本デスクトップに貯めるタイプなので正味128GBでやりくり。
そう思って自宅のPCを中古のwin10にして大正解。
新品のSSD256GBさえあれば快適です。
用途もワードとエクセルとPDFくらいなのでそこそこのCPUでバッチリ、
オフィスソフトもキングソフトのほうが使いやすくていい。
動画編集するわけでもゲームするわけでもないので、
今度から中古PCにしよう。
JUGEMテーマ:日記・一般
]]>ネット上で見つけたコラム「周旋」。
今では多くの不動産屋が引用していますが、自分が一番手だと自負しています。
20年近く前よりご本人の承諾を得て転載させていただきました。
引用元も明記しようとしたのですが、残念ながらブログが閉鎖されているようで・・・
作者さまこの場を借りて重ね重ねお礼を申し上げます。私はこのコラムが本当に大好きです。
「周旋」
「人の間を取りもつこと」
という意味だそうです。
この周旋のおかげで、
人間関係が円滑になり、つき合いの輪が拡がっていきます。そのためには、ときどき自分を犠牲にしないといけないときがあります。
それは、時間だったり、お金だったり、
精神的な苦痛だったりすることもあります。それでも周りの人のために、
犠牲になって奔走してくれる人がいます。
今までにそういう人のおかげで、
いろいろな人と仲良くなるきっかけを与えてもらい、
楽しい時間を過ごしてきました。じゃあ、自分にはできるのか、
よく考えさせられてしまいます。
けれども、自分の生活ペースを乱したくなかったり、
精神的な苦痛が我慢できなかったりして
なかなかそういう人になれません。
もちろんお坊さんや聖者みたいに
自己犠牲ができるとは思っていませんが、
少しでもそういう人になれればと思います。
JUGEMテーマ:日記・一般
]]>自宅を第三者に売却した上で、
第三者に賃料を支払いながら住み続けるというスキームです。
名ばかりでなかなか条件の厳しいリバースモゲージより可能性はありますが、
それでもなかなか現実は厳しいかもしれません。
リースバックというカードもある程度の認識のほうがいいと思います。
些細なことでも結構ですのでお気軽に早めにご相談ください。
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無理してはいけません。
背伸びしてもいけません。
その場しのぎや先延ばしで、
なかった事にすることもできません。
それでも決して
諦める必要はございません。
にっちもさっちも
身動きが取れなくなる前に
お気軽にご相談ください。
人生リスケジュールのお手伝いをさせてください。
街の不動産屋では珍しく
リースバックもご提案可能ですが
まずは今の城に固着せず城を捨てましょう。
現代の世の中で
城主が城を捨てで逃げ出すことは
負け犬でも卑怯者でもありません。
城主が住めばそこは新たな城になるのです。
さぁ今すぐ伝令を走らせてください、
弊社もあなたが諦めない限り諦めない覚悟です。
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]]>急いで前回の続きをしました。
「止水板」
排水口へのゴミつまり対策の次手です。
実はゴミ詰まりがなくても、
この先の下水管がよほどの大雨時に
見捨てられて排水不能になります。
オーバーフローしてターンテーブルに
流れ込むのをこれで防ぎます。
ターンテーブル内にもそれなりの排水口はあるものの、
モーターの近くに水気は厳禁なので、
できる限り側溝をつかって建物裏の下水道本管に誘導しています。
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かれこれ20年以上前から不動産系のソフトを手がけている会社のセミナーに参加してきました。
「〜専任を制するものは市場を制する〜」というキャッチによせれれてしまいました。
で、肝心の内容は・・・
最近少しブームの「簡易査定つき不動産売却専門ホームページ」の宣伝。
ただ個人的には一括査定もサイト上の簡易査定もすでに無用と思っています。
今の時代に近所の家がいくらで売れたとか近所の家がいくらで売り出されてるはすぐにわかるので。
お客さんもバカではないので氏名や電話番号などの個人情報を渡さなくても、
物件詳細を入力=所有者情報でチラシや電話が入ることはもう知っています。
その他にも「なるほどな」と思える情報もあれば「よく言うわ」って内容もあったりで、
ソフト会社さんも生き残りに大変なんだなと思いました。
弊社の戦略は具体的な案件がなくても、
疑問や不安に思うことがあれば気軽に相談できるような
“不動産のよろずや”を目指しています。
JUGEMテーマ:日記・一般
]]>竣工時の計画雨量では
オーバーフローすることがあるため
恒例の梅雨対策をしました。
?屋上の排水を直接放流の排水管へ誘導する。
木の棒を斜めに数本敷いて、なるべく向こう側の排水管へ誘導しています。
そうしないと・・・
手前2本で降りてくるためとてもこの小さな側溝では受け止めきれません。
?目皿の詰まりを防止する。
奥が本来の目皿ですがゴミなどで詰まれば一発アウト。
そこで手前にもう一枚かまして目詰まり対策。
ここまでやってもゲリラ豪雨時には、
手前2本で降りてきた排水が追いつきません。
【大雨時に大阪市が細い下水管から見捨てるのも一因】
つづきの対策は次回で〜。
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]]>基礎知識の確認のため、
「全日ステップアップトレーニング」に参加してきました。
おそらく前までは新入社員の方向けの研修だったように思います。
内容を一言で言うと
・新しい民法の考え方
・人権
・基本を疎かにすると大ヤケドする
この3点です。
特に3番目の話は
思い込みや確認不足による調査ミスから
損害賠償食らって、もれなく行政処分もついてくるから
調査だけはいつも初心者であれといったお決まりの内容です。
ただ実務的な話をすると
役所は「物件調査は(ネットでできる)から(マップナビ大阪)で調べろ、いちいち聞くな」的なスタンスです。
でもどうせ役所行くので「あれ最新で合ってるよね。担当部署とお名前控えさせてもらうよ」って念押しします。
また土地利用の関係法令なんかはわざわざ(問い合わせ先一覧表)作ってくれているのに
電話すると「大阪市内には適用なしって書いてるよね」とか上から目線で言います。
だから「一番上に太字で最新じゃないから確認しろとも書いてるよね」って言い返すと不機嫌に答えてくれます。
こればっかりは本当に経験を過信せず、
最後は電話なり面談して担当者の名前も聞いておくべきです。
実際に契約して引渡までの間に情勢がかわることは多々ありますので、
最初からそのつもりでいたほうが確実です。
・去年の地震台風での危険負担責任
・マンション管理組合での理事会決議
・道路中心線は必ずしも中心でない場合
など。
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]]>なんとかゲストポートを使って、
お客様用のWi-Fiを開放しようと頑張ってます。
ルーターをとっかえひっかえ頑張っていますが
ブリッジモードでゲストポートを使えなくてションボリ。
もう少し頑張ってみようと思います。
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どんよりしたお天気が多くなって来ました。
そろそろ今年も盆明けまでの閑散期の到来かもしれません。
ちょうどその間にメインのWEBサイトがリニューアルする見込み。
これまでの読み物系?から
テンポリズムよくお問合せに繋がるように
シンプルかつシュッとする予定です。
初めてWEBを外注するので今から
ドキドキワクワクな感じが心地いい気もします。
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]]>AIによる自動査定システムの導入を検討してましたが、
それよりもサイト全体をリニューアルすることになりました。
自作サイトでコストかけないことをウリにしてましたが
売買にシフトするなかで“サイトの信頼性”を最優先した結果、
WEB制作会社さんにお願いすることにしました。
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]]>もう毎年の恒例行事になっています。
これをするとしないとでは
エアコンの故障率が劇的に変わってくるので
毎年やっています。それも自分で・・・
流石に最近はバテるような歳になりました。
機種によって洗い方とかあるから、
来年からはマニュアル化して
清掃スタッフにお願いしようかな。
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