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任意売却における不動産業者の選定基準
他業界の任意売却セミナーでの話。

1.10年以上。
2.社長自身もしくは親族が宅建主任者。
3.FCはダメ。


これならうちにビンゴじゃないの!?

しかしまぁ
1.は長年ってこと?
2.は名義貸しを警戒?責任の所在が明らかだから?
3.は自力でやってるってこと?



とりあえず士業向けのページでも作ろうかな。




JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
 
author:天満不動産, category:経営戦略と備忘録, 15:47
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アクセス数500→反響数5→成約数1の改善方法=コスプレ×不動産
不動産でポータルサイトのコンバージョン率が
繁忙期で1%、それ以外は0.5%らしい
繁忙期で100件アクセスあって鳴るのが1件・・・
10件鳴って2件決まるとして・・・
こりゃ、あまりに効率が悪すぎる。

まぁ、コンバージョン率とかは正直どうでもいい。
サイトやページの滞在時間とかもどうでもいい。

私は数字ではなく
体感的にサイトを改造する。
それも酒に酔った“酔拳”で。


それに比べ
天しもビル屋上レンタルスタジオ」の成績は素晴らしい。
詳細なコンバージョン率などは把握してないが、
見に来た人→借りたい人→借りる人の流れが太いからだろう。
大阪で屋上を貸してるところが少ないのもあるが
一番の勝因は利用者のSNSなどでのクチコミとリピーターと紹介。
お互い本名も職業も年齢も知らないままコスネームだけで無限に繋がる
狭くて深い不思議な世界から何かを学べそう。

もう一つ
木材を知る大阪の材木屋/天満製材所」も全体数は少ないが手堅い。
これはSEO的に大阪の材木屋でライバルが少ないことと。
一般向けと業者向けにサイトを作り込んだことによる。
確かに棚板一枚から対応はするが加工賃と運送費を説明するとかなり厳しい。
つまり便利屋さんや店舗改造などのレベルからが実際のお客さんで、
他は新規に建売をするもののルートのない不動産屋&工務店。
もしくは既存取引先をフるか向こうからフラれるかの場合。

手堅い2サイトはショッピングサイトほどではないが
それくらいお客さんの意志決定が明確。
特に屋上スタジオは利用種別やプランなどを
システム化すれば「借りる」ボタンで予約まで完結しそう。
例えるなら旅行サイトの感じ。




根本的に不動産サイトでは現実的にそれはできない。
「この物件を借りる」「この物件をカートに入れる」なんてきいたことがないし、
前段階の「この物件を内覧する」を予約システムでしているのも見たことがない。
物件は羅列するけれど、買い物や旅行みたいにそこで完結しない。
ここに大きなヒントがありそうな予感がする。



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author:天満不動産, category:経営戦略と備忘録, 23:15
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新規の管理物件とセツコさん。
一足先に春の風が吹き始めたのか、
ただの蜃気楼かわからないけれど。

誰それの姉の旦那のいとこのお爺ちゃんが所有する物件を
娘のセツコさんがリフォームして賃貸に出したいそうな。

ワ・ケ・ガ・ワ・カ・リ・マ・セ・ン

この限られた情報と物件がS49年築という事から想像するに、
お爺ちゃんはそこに住んでいなくてセツコさんは若くなさそうな感じ。

まず順番にリフォームの話からまとめよう。
75屬4LDK(2和室)を3LDK(1和室)にするという。
メインで賃貸に出すためなら是非とも水廻りをリフォームしてほしいし、
できればセツコさんの趣味・個性は封印して欲しい。
要はオーソドックスが1番。機能性2番。デザイン3番。高級感4番。

そもそも
リフォームしなきゃ借り手がいないのか
リフォームすることでより高額で貸せるからなのか
リフォーム代は何年償却の計算か
から話しなきゃ。

そして過去の取引事例や周辺事例から募集賃料とかの条件。
あわせて管理料5%の話は賃貸中のみ5%か空室時も含めて4%にするかとか。

出来上がったらレインズ公開の前に地元業者に挨拶
「この度近所で物件を預かることになりまして・・・
当然レインズ登録はしますが・・・
地元の○○さんには是非とも直接資料を・・・」と決めセリフ。

するなら2月中には貸せるようにしたいな。
さっさと打ち合わせして職人にスタンバイ指示しとこう。
今回も「1週間−10日で仕上げて〜2週間はありえないから」ってお願いしよう。

物件は桃山台から1キロって、ちと遠いかも。
車で行く?電車+徒歩?いっそ羽ばたいてみっか。
ん?セツコさんは物件にいたっけ!?
とりあえず電話しよ。



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author:天満不動産, category:経営戦略と備忘録, 12:12
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新しいカテゴリの追加
数年ぶりに新しいカテゴリを作った。
「備忘録」・・・

そう。
思いつきやアイデアやメモ書きみたいな感じ。

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author:天満不動産, category:経営戦略と備忘録, 13:26
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真面目に経営戦略を考える。
大家業からのスタートだったので管理は得意。
そんでもって事業用賃貸からはじめて居住用賃貸もまぁわかる。
売買は大阪市北区はブランド力があるので新築と大手の独壇場だわ。
もはや再販もビジネスとしては厳しい。たとえ仕入れルートが競売でも。

千三つのチラシ撒いて物上げしてってのもどうかな?
幸いなことにネームバリューがあるので査定依頼は来るけれど、
高額査定して専任で縛って引きずり回して、
値こなしして値下げさせるの好きじゃないから、
最初から正直に査定するから厳しい現実。

仲介屋は早期売却しなくても痛手を被らないこと知ってるお客さん少ないし。
物件は持ってるだけでいいんだよ、
早くても遅くてもそれが裁けたときにキャッシュになるだけ。



それでも長年やってるので
お客さんは不動産屋のカテゴリーなんて関係なくワンストップサービスを求めて
いろんな相談されるから、何としてもそれには応えたいね。

売買仲介の売りスタンスではやっぱり任意売却かな。
恐ろしく手間暇かかって普通の仲介手数料だから、
敬遠する業者(こっちが正直者?)もいる一方で、
ブームにあやかって【任せなさい】と豪語する業者。
どんな事情でどんな債権者がいるかわからずに任せなさいとは私は言えない。
損切り交渉コケて任意売却失敗に終わって競売コースも多いのに。

ついで売買仲介の買いスタンスでは投資不動産だと思う。
サラリーマン大家とかのお客さんは横のパイプの太いしね。
ただ表面と実質利回りだけで話ができるほどお客さんは甘くない。
お客さんに商品を説明できるには
「CCR」「IRR」「GPI」「EGI」「NOI」「キャップレート」
くらいは知っておかないと。
晴れて先生になれば購入からリフォームから売却まで守備範囲。

他に中古購入層もある程度見込めそう。
中古で買って自分でリフォームするとか、
子供のために学区は捨てれないけど予算的にとか。



この二本柱に特化しようかな?
とりあえず競売絡みが増加しそうだから
競売不動産取扱主任者にはなった。



JUGEMテーマ:大阪の不動産屋さん
 
author:天満不動産, category:経営戦略と備忘録, 14:27
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